Sezona je gotova. Može li ‘proptech’ pomoći s neiskorištenim apartmanima, ali i radnim prostorima?

Istina, 2020. nešto je drugačija godina. U vrijeme pandemije još je evidentnije postalo koliko je tehnologija važna u sprječavanju i smanjenju budućih rizika. Svijet nekretnina nije ništa drugačiji. Dapače, prostori za koje nikada nismo smatrali da će biti “neiskorišteni”, ostali su prazni! Utjecaj tih promjena pojašnjava moj sugovornik Lex Koen iz Flow and Forma, hrvatske tvrtke posvećene razvoju proptech rješenja. Započeo je citirajući tekst od McKinseyja:

Fizičko distanciranje direktno je promijenilo način na koji ljudi nastanjuju i interagiraju s fizičkim prostorom, a posljedice izbijanja virusa dovele su do toga da se potražnja za mnogim vrstama prostora smanjila, možda prvi put u modernom sjećanju. To je stvorilo krizu bez presedana za industriju nekretnina.

Vlasnici nekretnina i tvrtke u industriji trenutno su primorani naći način kako održavati nekretnine na udaljeno, kako upogoniti virtualno pregledavanje nekretnina te prenijeti dio procesa prodaje online. U takvoj situaciji mnogi se okreću proptech tvrtkama, ili agencijama poput Flow and Forma, u nadi za rješenjem.

Prostor je najveći trošak kada je prazan

Naravno, gubljenje milijuna je nešto što bi zahtijevalo i takvu veličinu poslovanja, što ćemo prije vidjeti kao problem u Americi, a ne balkanskoj regiji. Međutim, već smo pisali o tome što PropTech može učiniti za naše stanove i urede u doba pandemije i krize, a sezona iza nas može nam poslužiti kao još bolji primjer.

Ovo je godina kada je napokon zaključeno da stolica i natpis “Zimmer frei” na Jadranskoj magistrali neće privući nikoga. Vremena se mijenjaju, a naša su se promijenila preko noći. Online booking više nije nužan napor samo najosvještenijih već svih koji žele ugostiti nekoga u sezoni. Nažalost, u srpnju ove godine Hrvatsku je posjetilo 50% manje stranih turista u odnosu na prošlu godinu, no i to je dobro s obzirom na okolnosti i predviđanja.

Pa iako je sezona očito podbacila, posebno je zanimljivija činjenica da su hoteli u Hrvatskoj i diljem svijeta unatoč situaciji nastavljali raditi, a novi smještajni prostori se nastavljaju otvarati i kroz 2020. godinu. Kako objašnjava Sean Hennessey, konzultant i profesor New York Universityja za Bloomberg, čak i kada nisu uspješni na početku, završeni projekti su mnogo vrjedniji nego 80% završeni. U krajnjem slučaju, otvaranje hotelima i drugim smještanim kapacitetima dalo je kakvu-takvu priliku da se nose s pokrivanjem troškova poput poreza, osiguranja, menadžerskih plaća, sigurnosti, održavanja i osnovnih energetskih troškova. Sve se to mora platiti, bio prostor otvoren ili ne.

S drugim nekretninskim prostorima poput ureda i stanova stvar je malo drugačija. Stanare, da li poslovne ili rezidentalne, već imate ugovorene čak i kada je u pitanju novi stambeni projekt, dok se za goste hotela ili drugog turističkog smještaja svaki dan iznova morate boriti. Naravno, ni u ovom slučaju nije idealna situacija, u prethodnom razdoblju mnogi su otkazali svoje najmove, odlazili kod rodbine, iz mjesta studiranja, a mnoge manje (digitalne) tvrtke su u potpunosti preselile poslovanje u domove.

U odnosu na hotelijere, najmodavci su se vjerojatno nešto lakše u svemu tome snašli s obzirom na to da ne moraju održavati stotine i tisuće metara kvadratnih i jednako toliko ljudi na plaćama. Hoteli pak, zatvoreni, s nizom otkazivanja u jeku pandemije u travnju, morali su rezati troškove gdje najviše boli – na zaposlenicima.

Može li pametnije?

No, jesu li morali? Zapravo da, troškovi su porasli u odnosu na prihode i do 90%, što je mnoge turističke objekte diljem svijeta dovelo skoro do bankrota. Američko krovno udruženje hotelijera navodi da se svako četvrti hotel nalazi pred ovrhom s obzirom na to da neki kasne s najmovima i više od mjesec dana. Samo u Španjolskoj se zatvorilo 20% turističkih objekata, a iz španjolskog cehovskog udruženja predviđaju da će se do kraja godine trajno zatvoriti 55 do 85 tisuća uslužnih objekata.

Deseci tisuća praznih objekata. Deseci tisuća objekata koji rade s prometom ispod 50% uobičajenog.

I zato u igru ulazi tehnologija. I znam što ćete reći… kao da je to nekakvo rješenje. Istina, nećemo digitalizacijom prostora hotela, apartmana i ureda riješiti sve probleme za voditelje tih poslovanja, ali činjenica je da su oni koji su već prihvatili tehnologiju u mnogo boljoj poziciji od onih koji nisu. Hotel koji je prije 2020. uložio u smart HVAC (Heating, ventilation, air conditioning) sustav danas ima puno manje briga.

Realno, ne postoji razlog za daljnje odgađanje ulaska visoke tehnologije u sferu nekretnina. Investitori i stručnjaci diljem svijeta su toga već svjesni. A nije ni outsiderima teško shvatiti značaj tog tržišta koji utječe na milijune ljudi kad pogledamo činjenicu da su nekretnine najveća zasebna imovina na svijetu, procijenjene vrijednosti 230 bilijuna dolara.

Prenamjena znači izazove i prilike

Proptech je u svojoj osnovi tehnologija namijenjena nekretninama, a jedna od njegovih funkcija je redistribucija i kapitalizacija neiskorištenog prostora. Došli smo u novu stvarnost, dodaje Lex, u kojoj je za vlasnike i korisnike nekretnina trenutno najveća vrijednost uvid u stanje nekretnine:

Ključno je znati kako upravljati svojim portfeljem, kako preraspodijeliti resurse i iskoristiti neiskorišteni prostor. Mogli smo tako vidjeti tvrtke kojima su se ukupni troškovi leasinga smanjili i za 7 znamenki, zadržale su isti broj zaposlenika i solidno poslovanje. Smanjiti troškove održavanja je sjajno, ukloniti nekretninske troškove u potpunosti gdje je to moguće – još bolje.

U kratkim crtama, umjesto da samo smanjuju troškove održavanja, tvrtke sada iznajmljuju neiskorišteni prostor. Za donošenje tih odluka koriste proptech kako bi kapitalizirale poslovne informacije koje mogu dobiti od platformi za upravljanjem nekretninama.

Jedan od najboljih primjera tome je Amazonov plan da pretvori trgovine jednog od partnera u distribucijska skladišta. Ipak, većina promjena nekretnina više će se okrenuti prenamjeni načina korištenja, a manje na potpuno rekonstrukciju prostora. Tako je vrlo vjerojatno da ćemo vidjeti da se hoteli obraćaju ne-tipičnim skupinama gostiju poput umirovljeničkih zajednica i domova te drugima kojima je potreban poseban smještaj i skrb.

Zanimljivih (i manje profitnih) primjera ima i kod nas. Članovi i članice platforme Culture Huba, i prije nego je zavladala pandemija, primijetili su kako se više od 50 poslovnih prostora u centru grada Splita koristi isključivo ljeti i u turističke svrhe, dok zimi zjape prazni. Stoga su u siječnju ove godine organizirali Praznine 2020, pilot projekt privremene aktivacije zatvorenih prostora u povijesnoj jezgri grada, a u kojima se održala nekolicina kulturnih aktivnosti i brojne radionice tokom perioda trajanja projekta.

Pripremiti prostor – ali i ljude

Osim platformi koje vlasnicima nekretnina omogućuju pratiti različite vrste korisnih informacija o prostoru i zahtjevima podstanara; proptech uključuje i različita pametna rješenja poput senzora za poplave i kontaminaciju, beskontaktne ulaze u zgradu i liftove, alate za praćenje i usklađivanje fluktuacije ljudi, pametne sustave čišćenja – sve su to novi elementi svijeta u koji nas je uvela pandemija – u koje nas je zapravo natjerala.

Ipak, važno je pogledati dublje u probleme s vraćanjem zaposlenika na radna mjesta i voljom gostiju da se otisnu u neizvjesnim vremenima na putovanja. I tehnologija može pomoći samo do određene mjere. S vremenom se fokus s pripreme ureda/hotela/apartmana za zaposlenike i goste prebacio na to kako pomoći zaposlenicima i gostima da se osjećaju ugodno pri povratku u ured odnosno pri dolasku u turistički smještaj.

Jer, iako prostori mogu biti spremni, ljudi nisu.

Lex mi spominje da je primjetan porast aplikacija koje su usmjerene upravno na stanare, a koje su specifične za određena grane poput zabavne, medicinske ili obrazovne. Upravo takve tvrtke surađuju s Flow and Formom kako bi izgradili rješenje po mjeri:

Razgovarali smo s Hostdrinksom koji povezuje organizatore događaja s pouzdanim, certificiranim i potpuno osiguranim barmenima te Linus zdravstvenom platformom koja pomaže ljudima da održavaju svoje mentalno zdravlje. Svakog se dana pojavljuje sve više inovativnih tvrtki koje zahtijevaju prilagođena proptech rješenja.

Tehnologija je uvijek dostupna, ali ne posegnu svi za njom

Ova grana koja spaja svijet nekretnina i tehnologiju nedvojbeno može pomoći svim sudionicima u nekretninskom sustavu, od vlasnika, iznajmljivača, podstanara, poduzetnika i nekretninskih tvrtki – kako bi napravili korak prema digitalnoj transformaciji ogromne industrije. Ali ta se industrija, jednako kao i financijska, opire tim brzim promjenama.

Stari igrači u novim proptech tvrtkama vide konkurenciju, disruptore koji će poljuljati njihov udoban status quo, no kao što se iskristaliziralo i s fintech sferom, promjene su neminovne, a stari i novi igrači postigli su najbolje upravo kroz kolaboracije. Kako napominje Lex, preživjet će oni koji sada ulažu za razdoblje nakon pandemije, a napredovati oni koji nastave ulagati.

Bili smo prisiljeni digitalizirati naš način komunikacije i rada, također, bili smo prisiljeni svoje hotele, restorane i drugi smještaj učiniti dostupnim i tehnološkim opremljenim, sve je to izgradilo više standarde i dovelo do toga da vlasnici hotela shvate kako će uz odgovarajući poslovni uvid i tehnologiju moći lagano proklizati kroz ovu krizu umjesto udariti o zid. Nitko ovo nije očekivao ili znao kako reagirati, hotelijeri nisu bili opremljeni tehnologijom kojom bi mogli pravodobno reagirati, no tehnologija je uvijek bila dostupna. Moramo pobjeći od ove tehnološke pristranosti i prihvatiti budućnost, ljudi gube posao zbog nečega što se posve može izbjeći.

Kao i u svakoj industriji, bit će onih koji se neće na vrijeme prilagoditi, a promjena će doći brže nego je itko od nas očekuje. Da zaključimo, upitala sam Lexa što bi poručio vlasnicima nekretnina u Hrvatskoj – što mogu učiniti da ostanu u toku i nastave efikasno poslovati?

Modernizirajte, posavjetujte se sa stručnjacima za proptech, budite svjesni beskrajnih mogućnosti kako današnje tehnologije mogu pomoći prostor učiniti privlačnijim, lakšim za upravljanje i pobrinite se ulagati u elemente kojima ćete se istaknuti. Jednostavno rečeno – Airbnb je bio korak 1, trenutno tržište i tehnologija su na koraku 5, a vi zaostajete.