Može li PropTech digitalizacijom spasiti naše stanove i urede u doba pandemije i krize?

Povodom digitalizacije i velikih promjena u ostalim industrijama, potrošači i poslovanja su već sada navikli na digitalizaciju i očekuju isto i od fizičkog svijeta nekretnina. Ako danas možemo naručiti auto (Uber) u roku od 10 sekundi i prevesti se na bilo koju lokaciju u gradu, zašto nam onda treba 60-90 dana da bi kupili nekretninu i platili tisuće kuna u transakcijskim troškovima.

Upravo zato Marko tvrdi da proptech zahtijeva ne samo tehnološku promjenu, već i promjenu mentaliteta, a za to je potrebno i da se o property tehnologiji informiramo i razgovaramo u kontekstu nadolazeće krize. Ovaj put one koju nije direktno potaknuo već iz koje može izaći kao značajan tržišni segment.

View this post on Instagram

Do you think this is exaggerated? #PropTechPlace #REimagine #REinventing https://bit.ly/2teivJz

A post shared by Flow and Form (@flow_and_form) on Dec 12, 2019 at 8:09am PST

Što podrazumijeva PropTech?

Da bi ste doista razumjeli mogućnosti proptecha, objašnjava mi Marko, morate razumjeti životni ciklus jedne građevinske imovine, koji uglavnom izgleda ovako — Akvizicija zemlje i objekta, izgradnja i dizajn, kupnja i prodaja, upravljanje i menadžment, te rekonstrukcija objekta. Svi ti ciklusi u proptechu predstavljaju nišu kojoj je potreban softver u jednom ili drugom obliku, a korisnici su razni — od izvođača radova, arhitekata, investitora, banka, vlasnika pa sve do stanara, zaposlenika i servisera nekretnina.

Američke banke upravo sada poboljšavaju proces kupnje i kreditiranja nekretnina, jedan od načina jest da kroz tehnologiju automatiziraju proces procjene nekretnine, pa više ne morate čekati 14-21 dan da bi vam se nekretnina procijenila — ovaj primjer bi i hrvatske banke trebale slijediti. Kupci stambenog prostora žele zamijeniti fizičke ključeve sa svojim mobilnim uređajima ili plaćati svoj najam kartičnim putem, a investitori ulažu u takvu tehnologiju već prilikom izgradnje same nekretnine — možda možemo uskoro vidjeti ovakve primjere i u Hrvatskoj.

Uostalom, hrvatski Flow and Form jedan je primjer tome što naši stručnjaci mogu ponuditi u okviru proptecha. Osim u Zagrebu, u tri godine rada uspješno su pokrenuli i ured u Bostonu, a širenje na američko tlo donijelo im je priliku raditi na nekim od perspektivnijih proptech rješenja poput Reggore, čiji su osnivači ove godine završili na Forbesovoj 30 before 30 listi. Međutim, proptech tvrtki u svijetu je malo s obzirom na promjene koje se događaju u drugim industrijama, a kod nas još manje.

Zapinje kao i uvijek – na ustaljenim praksama

Iako je nekretnina najveća klasa imovine u svijetu, tehnologija namijenjena tržištu nekretnina još se nalazi u povojima razvoja. Postoji par razloga zašto je to tako:

• sporost transakcija i netransparentnost procesa u svakom ciklusu nekretnine;
• ne standardizirani i ne pristupačni podaci kroz cijeli sustav nekretnina;
• različiti način na koji se radi arhitektura, obračunavaju računi i prostor te kategoriziraju nekretnine diljem svijeta.

Tako za primjer Marko spominje usporedno Zagreb i Boston gdje, uz sve to, pristup tim procesima zna varirati i od poslovanja do poslovanja. Sve to uvelike otežava tehnološki napredak unutar industrije jer još uvijek ne postoji jasan izvor i proces podataka o nekretninama. Naučili ste to vjerojatno i sami ako ste imali proces upisivanja neke starije nekretnine u zemljišne knjige.

U ovoj industriji postoji puno “sijede kose i razgovora iza zatvorenih vrata”, to definitivno ne olakšava situaciju, ali je cilj cijele PropTech zajednice takav mentalitet promijeniti. Kao i u svakoj industriji, bit će onih koji se neće na vrijeme prilagoditi, a promjena će doći brže nego je itko od nas očekuje.

Uostalom, do prije godinu dana digitalna transformacija javne uprave se nije činila izgledna još narednih nekoliko godina. Sreća u nesreći je bila u tome da smo bili primorani promijeniti stvari preko noći. Tako je pandemija COVID-19 pomogla digitalizaciji Hrvatske više nego ijedna inicijativa do sada.

Promjene koje pandemija donosi u naše radne i stambene prostore

Ova vremena također sa sobom donose promjene i za same nekretnine. Povratak zaposlenika na radna mjesta posljedicom izolacijskih mjera donosi mnoge izazove. Vratiti 500 ili 10 tisuća zaposlenika na svoja radna mjesta u doba pandemije nije trivijalan zadatak, slaže se Marko. Srećom, već danas postoje rješenja specijalizirana za optimizaciju radnog prostora koja mogu uvelike pomoći stvoriti siguran prostor za sve.

Kako maksimalno iskoristiti radni prostor, a pritom očuvati zdravlje svih zaposlenika; kako zaposlenici koriste radna mjesta, koja su područja najaktivnija i zašto? Kakva je čistoća vašeg prostora i kako organizirati sve usluge vašeg prostora u skladu trenutne situacije? Samo su neka od pitanja na koje proptech daje odgovor, ističe Marko:

Ako se odlučite na fleksibilna radna mjesta ili povratak određenog postotka zaposlenika na svoja radna mjesta, u ovoj situaciji, softver će igrati važnu ulogu u praćenju i optimizaciji radnog prostora. Određene tvrtke možda više nikad neće imati 100% popunjenost, što dovodi u pitanje trošak poslovnog prostora i možda čak promjenu na zakup određen po aktivnosti u prostoru. Za sve ovo potrebna je tehnologija koja omogućava pristup informacijama koje je inače teško pratiti.

Uz to, Marko smatra da je ovo uzbudljivo vrijeme za proptech jer će osim potrebe digitaliziranja poslovnog prostora, rasti i digitalizacija stambenog prostora u kojem ćemo provoditi sve više vremena u budućnosti.

Jedan od primjera je uporaba lobija i među-prostora zgrada u svrhu omogućavanja konferencijskih soba za video pozive te pristup i rezervacija takvih prostorija. Investitori i vlasnici nekretnina ovim putem povećavaju NOI (net operating income) i dobivaju veću zaradu u obliku profita po m2.

Zatim povezanost zgrada s lokalnim parking mjestima, restoranima i trgovinama te mogućnost centraliziranja i organiziranja dostave paketa, naplate najma i usluga prostora putem kreditnih kartica, uz bolju povezanost stanara i raznih usluga za održavanje prostora. Ako predviđamo da ćemo više vremena provesti u stambenim prostorijama, onda se da zaključiti da će i naše potrebe za funkcionalnim stambenim prostorom isto rasti.

Tehnologija u fizičkom svijetu potrebnija je više nego ikad

Proptech uz sve to može odigrati i važnu ulogu za prostore zdravstvenih ustanova, a u okviru onoga što znamo kao HVAC (skraćeno od heating, ventilation and air conditioning). Male čestice iz zraka pridonose širenju svih zaraza u unutarnjem prostoru, a HVAC rješenja mogla bi stati tome na kraj, Marko napominje:

Dostavom čistog zraka korisnicima prostora, zadržavanjem kontaminiranog zraka i ispuštanjem istog izvan prostora, razrjeđivanjem zraka u prostoru s čistim zrakom iz vanjske okoline i samim čišćenjem zraka u prostoriji može se smanjiti širenje zaraze. HVAC tehnologije mogu razumjeti kretanje i zadržavanje zraka u prostorima puno preciznije i češće nego što to možemo sami te mogu pravovremeno reagirati u svakom trenutku.

Kvaliteta zraka u uredima i stambenim prostorima bi mogla postati značajno važnija u budućnosti. Ovakvi sustavi su dostupni na tržištu već sada i veće organizacije se sve češće odlučuju na njegovu implementaciju jer ujedno i smanjuje trošak energije koji pozitivno utječe na poslovanje i zdravlje korisnika istog prostora.

Isto tako, putem softvera, senzora i WIFI triangulacije može se pratiti kretanje osoba u zatvorenom prostoru kako bi se pravovremeno reagirali kada jedan zatvoreni prostor postane rizičan za širenje zaraze zbog prebliskog kontakta većeg broja ljudi. Naravno, nitko ne želi vidjeti svijet gdje je potrebna velika razina regulacije i distanciranja, ali postoji mogućnost da će takav nadzor biti potreban u slučajevima opasnih pandemija.

Perspektivna vremena za startupe?

Kriza će nas opeći sve po džepu pa tako i startupe koji su taman sa sređenim prototipom proizvoda bili spremni na drugu rundu investicija – koje nikad nisu dočekali. Nalazimo se u situaciji nesigurnosti i neizvjesnosti te će takva situacija utjecati na cijeli svijet pa tako i na proptech startupe. Iako Flow and Form neće imati većih posljedica i na njih je ovo utjecalo – promijenit će se prioriteti, a izrada par projekata bit će odgođena za koji mjesec – no to ih ne sprječava da naprave najbolje od onoga što mogu.

Prije ove krize smo s jednim klijentom krenuli planirati ugradnju tehnologije u novu zgradu koja se gradi na jugu Bostona, i dalje smo u intenzivnom planiranju i dogovoru jer potražnja za boljim stambenim prostorom je možda čak i narasla. Trebamo se prilagoditi, ali ne i zaustaviti.

Međutim, oni proptech startupi koji su ovisni o turističkoj sezoni će definitivno osjetiti ovu krizu, ističe. Tako već sada vidimo kako Airbnb mijenja privremeni fokus na dugoročno iznajmljivanje. U svakom slučaju, preživjet će oni koji se prilagode:

Štoviše, mislim da one startup tvrtke koje se sada u ovoj situaciji uspiju izgraditi, imaju i veće šanse za uspjeh nego prije, pogotovo PropTech tvrtke jer sada nam je tehnologija u fizičkom svijetu potrebnija više nego ikad.

Potresna vremena za građane

Osim pandemije, Zagreb je ove godine zahvatio još jedan ozbiljan problem – potres magnitude 5,5 koji je mnoge obitelji ostavio bez domova. Saniranje će potrajati, a i pitanje je koliko će toga moći biti obnovljeno.

Prevencija štete od potresa u proptechu moguća je u određenoj mjeri, ali još smo daleko od rješenja. Marko spominje kako postoje tehnologije poput vibracijske barijere ViBa koja se fokusira na smanjivanje vibracija susjednih građevina, a implementira se u temelje zgrada kako bi apsorbirala velik dio dinamičke energije koja dolazi iz tla. Međutim, kao i za sva nova visokotehnološka rješenja, problem je što je ViBa tehnologija i dalje preskupa za brzu implementaciju i provedbu.

Ipak, kako smo vidjeli i u Zagrebu, tehnologija ne mora biti skupa da bi pomogla. Pojedini vlasnici dronova, priskočili su svojim bespilotnim letjelicama u pomoć kako bi skenirali štete na krovovima i fasadama kuća. Dronovi i prateća oprema postaju sve jeftiniji pa će i tehnologija postati pristupačnija, kako za privatni tako i za javni sektor.

Trenutno na tržištu postoje i razvijaju se profesionalni alati za pomoć pri sanaciji i mjerenju stanja objekta u svrhu zaštite od potresa, a koji uglavnom koriste stručnjacima i javnim ustanovama kako bi imali bolju pripremu i koordinaciju u hitnim slučajevima. Kako tehnologija bespilotnih letjelica bude napredovala, kako senzorima tako i korištenjem računalnog vida, dronovi će moći puno bolje percipirati, ali i evaluirati ono što vide oko sebe, što će stručnjacima u radu na nekretninama biti od iznimne pomoći.

Zašto proptech donosi potencijal u narednim godinama?

Upravo iz razloga jer smo na prekretnici, ako ne i granici tolerancije, koliko se tehnologija u ovoj industriji ignorirala. Na američkom tržištu nekretnina, tehnologija čini tek 0,34% tržišne vrijednosti, što je ispod svakog standarda.

U zadnjim desetljećima imali smo prilike vidjeti par velikih tehnoloških preokreta u sferi informacija (Google), komunikacije (Facebook), kapitala (PayPal) i transporta (Uber). Tržište nekretnina je veće od svih navedenih kategorija, zajedno. Vrijednost svjetskog tržišta nekretnina procijenjena je na 228 trilijuna dolara i neprestano raste.

Kao u slučaju banaka i fintecha, tržište nekretnina prilično nevoljko gleda na promjene. Neuređenost sustava pogoduje mnogima pa se pred novim igračima proptecha ne nalazi lak zadatak. FinTech je imao PSD2, direktivu koja je bila vjetar u leđa otvorenom bankarstvu i koja je doslovno prisilila bankarske mastodonte na brzu reakciju, no i proptech bi uz dovoljno novih rješenja i resursa mogao iskoristiti moment krize i pandemije. Neke promjene su već vidljive – resursa na raspolaganju je sve više. Možda će venture capital i anđeli ove godine zatvoriti slavine, ali barem u Hrvatskoj imamo dovoljno primjera da je u prvom razdoblju razvoja startupa bootstrapping dobar potez.

Kako zaključuje Marko, stabilnost se više ne uzima zdravo za gotovo jer “cash flow” više nije zapisan u kamenu:

Potrošači sada traže više od onih koji upravljaju nekretninama, a glasat će svojim novčanicima. Budite sigurni, da promjena dolazi. S dovoljno kapitala i pametnih glava uloženih u tržište, stvari će se početi mijenjati.